Главная | Диссертация договор купли продажи жилой недвижимости

Диссертация договор купли продажи жилой недвижимости


В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли-продажи недвижимости.

Удивительно, но факт! В научной литературе указывается, что принцип реального исполнения уже, чем принцип надлежащего исполнения1, так как фактическое совершение действий может быть совершено с нарушением условий о сроке, способе, месте исполнения.

В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: Земля находилась в исключительной государственной собственности.

Закон может отнести к недвижимости и иное имущество ст. Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте.

Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. К примеру, в соответствии со ст. Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным синаллагматическим. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Как уже отмечалось, к недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. Таким образом, основными признаками недвижимости являются: Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. Об этом свидетельствует, вчастности, норма, содержащаяся в п. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта г. В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря г.

Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября г. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации п. Закон РФ от 4 июля г. Постановление Правительства РФ от Определение Конституционного Суда РФ от Определение Верховного Суда РФ от от 25 ноября г.

Магистерская диссертация — пример

Кассационное определение Смоленского областного суда от Кассационное определение Астраханского областного суда от Кассационное определение Тамбовского областного суда от Кассационное определение Тверского областного суда от Определение Московского областного суда от Постановление Президиума Астраханского областного суда от Апелляционное определение Московского городского суда от Определение Московского городского суда от Апелляционное определение Московского областного суда от В иных случаях нет условий, необходимых в соответствии с п.

Если же продается здание, сооружение или иной объект, сделка заключается именно по поводу этого объекта, а право на земельный участок, который не является предметом договора, определяется в силу прямого указания закона ст. Цена договора купли-продажи недвижимости как существенное условие договора должна быть безусловно определенной без согласования цены договор не считается заключенным. Если договором предусмотрена продажа в кредит, то у продавца при обстоятельствах, указанных в п.

Как это работает:

В первом параграфе исследуются вопросы исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимости и определения момента перехода права собственности на недвижимое имущество. Исходя из свойств недвижимости и правила ч.

Удивительно, но факт! Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Продавец считается исполнившим обязанность по передаче недвижимого имущества к покупателю после вручения этого имущества и подписания передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не установлено законом или договором.

С моментом исполнения указанной обязанности Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества с продавца на покупателя, если иное не предусмотрено договором купли-продажи ст. Таким образом, не исключается несение риска случайной гибели повреждения несобственником имущества, например, владеющим покупателем, не зарегистрировавшим право собственности на недвижимость. Гибель повреждение имеет случайный характер, если она вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора купли-продажи не отвечает.

Практически, риск случайной гибели повреждения означает, что несмотря на случайную гибель повреждение имущества покупатель, не став собственником, обязан уплатить покупную цену в полном объеме. Договор купли-продажи характеризуется своей направленностью на передачу вещного права на недвижимость покупателю.

Определение момента перехода права по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение и позволяет прежде всего установить лицо, уполномоченное осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Право собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации права, если иное не предусмотрено законом см. Основанием титулом приобретения права собственности является договор купли-продажи недвижимости как правопорождающий юридический акт.

Акт государственной регистрации не является волевым актом сторон, необходимым для возникновения перехода права собственности в соответствии с п. Хаскельберг , но нормы ГК РФ связывают с государственной регистрацией момент возникновения права. Крашенниников на основании п. Для четкого установления единого и единственного момента перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - даты государственной регистрации права приобретателя предлагается исключить пункт 2 из ст.

Существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, возникающего из договора купли-продажи, не является правопрепятствующим юридическим фактом, который в соответствии с федеральным законом признается основанием для ограничения правомочия распоряжения собственника - продавца см. Если стороны договора купли-продажи недвижимости не обусловили государственную регистрацию перехода права собственности передачей вещи, то регистрация может производиться и до фактической передачи предмета договора, поскольку законодательство не устанавливает жесткой последовательности в совершении этих действий.

По мнению диссертанта, оплата недвижимости, если иное не предусмотрено договором купли-продажи или не вытекает из существа обязательства, должна быть произведена покупателем либо при передаче имущества одновременно с ней , либо непосредственно после передачи ему имущества сразу же после передачи.

Во втором параграфе рассматриваются последствия и возникающие проблемы при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора продавцом. В современных условиях актуальным является вопрос о последствиях заключения продавцом повторного договора купли-продажи, решение которого зависит от конкретной ситуации.

Совершая повторную продажу, продавец собственник недвижимого имущества злоупотребляет принадлежащим ему правом собственности, объективно причиняя вред правам и интересам третьего лица покупателя , но необоснованным является признание повторно заключенного договора купли-продажи недвижимости недействительным со ссылкой на ст. Кроме того, наличие в законе или договоре специальных санкций на случай ущемления прав одной из сторон в договоре исключает применение нормы п.

По общему правилу данные обязательства являются долевыми: Так как в большинстве случаев жилая недвижимость относится к неделимым вещам, то в соответствии с п.

Удивительно, но факт! При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель ст.

Сущность их заключается в том, что каждый из солидарных кредиторов имеет право требовать исполнение, а каждый из солидарных должников обязан исполнить обязательство в полном объеме.

Из этого вытекает вывод о том, что передаточный акт или другой документ о передаче может быть подписан одним из кредиторов и одним из должников, если обязательство ими исполняется полностью. Место исполнения обязательства определяется сторонами, в противном случае применяются правила ст.

Исходя из взаимного характера договора купли-продажи стороны свои обязанности должны выполнять одновременно. Учитывая свойства жилой недвижимости, действия сторон будут совершаться в месте ее нахождения. Принцип реального исполнения обязательства купли-продажи заключается в фактическом совершении конкретных действий, составляющих предмет обязательства и в недопустимости замены выполнения данных действий денежной компенсацией или возмещением причиненных убытков ст.

В научной литературе указывается, что принцип реального исполнения уже, чем принцип надлежащего исполнения1, так как фактическое совершение действий может быть совершено с нарушением условий о сроке, способе, месте исполнения. Принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства обусловлен двухсторонним характером договорного правоотношения, что предполагает в качестве оснований прекращения обязательства его надлежащее исполнение или соглашение сторон о его прекращении.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости Целью договора купли-продажи жилой недвижимости является передача ее в собственность покупателя в обмен на определенную сумму денег.

Оглавление

Принципиально важное значение имеет вопрос о том, в какой момент продавец утратил, а покупатель приобрел право собственности на нее. От этого зависит определение: Многие ученые придерживаются точки зрения о целесообразности использования данного термина, с учетом того, что договор купли-продажи относится к производным способам приобретения права собственности, следовательно, за ним следует переход права собственности от продавца к покупателю, означающий правопреемство.

Иного мнения придерживается Грибанов В. При этом он отмечает, что, продав имущество, продавец исчерпал свое право собственности, соответственно оно не может перейти к покупателю, так как его уже нет1. Для возникновения у покупателя права собственности на жилую недвижимость самого договора как юридического факта недостаточно.

Удивительно, но факт! Это означает, что государственной регистрации подлежит любой переход права собственности или иного вещного права на земельный участок.

Требуется совокупность способов фактических действий, указанных в законе и оснований юридических действий его приобретения. То есть он как юридическое действие является одним из оснований приобретения права собственности, предусмотренных ГК РФ. По общему правилу, установленному п.

Сама передача вещи будет являться производным способом фактическим действием приобретения права собственности. Она может осуществляться посредством вручения жилой недвижимости фактического поступления ее во владение покупателя либо путем совершения символических действий передачи ключей от квартиры. Гражданский кодекс Российской Федерации , иные законодательные акты установили основы гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество, создали действенные механизмы их реализации.

Однако, не смотря на то, что гражданское законодательство с момента издания первой части Гражданского Кодекса прошло долгий путь развития и претерпело существенные изменения, сегодня нельзя сказать, что оно соответствует потребностям гражданского оборота.

Это в полной мере касается и договора купли-продажи недвижимого имущества. Однако, остаются актуальными ряд вопросов как теоретического так и практического характера, которые требуют осмысления и теоретической разработки. Проблемными остаются вопросы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, вопросы защиты прав несовершеннолетних при продаже недвижимого имущества и ряд других, которые будут затронуты в данной работе.

Таким образом, актуальность темы можно определить следующими положениями. Право собственности граждан на жилые помещения 15 1. Особенности перехода прав на жилые помещения 21 Глава 2.

Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости

Договор купли-продажи жилого помещения 32 2. Данное обязательство закреплено законодателем следующим образом. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Удивительно, но факт! Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Приведенные положения о соотношении договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности касаются договоров купли-продажи нежилой недвижимости. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости законом п. К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Договор купли-продажи недвижимости

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным ст.

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальной документации8. К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание сооружение , относятся план земельного участка и или план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания сооружения.



Читайте также:

  • Как не платить проценты банку по ипотеке
  • Информация о кадастровой стоимости недвижимого имущества