Главная | Особенности и принципы регистрации прав на недвижимое имущество

Особенности и принципы регистрации прав на недвижимое имущество


Принцип публичности формальной гласности , или принцип внесения прав на недвижимость означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядком в государственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц.

При соблюдении определенных условий любой участник гражданского оборота имеет юридически обеспеченную возможность получить информацию о правах на интересующий его объект недвижимости. Так, в соответствии со ст. Принцип частной инициативы суть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости.

Только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством.

Таким образом, принцип частной инициативы проявляется в заявительном характере государственной регистрации. Вместе с тем принцип частной инициативы не исключает того, что если покупатель отказывается или не проводит государственную регистрацию прав на приобретенную недвижимость, продавец вправе потребовать принудительного исполнения покупателем обязательства по приему проданной недвижимой вещи и предъявить иск о регистрации перехода прав на нее.

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения.

Вещные права -- это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др.

По своей правовой природе они являются абсолютными, то есть субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия действия в отношении имущества. Ограничения обременения прав на недвижимость: Однако четкого определения ограничения прав на недвижимость и обременения имущества в Российском законодательстве не имеется.

Но, исходя из текста ГК РФ, можно однозначно определить, что термин "ограничение" в том смысле, который придает ему ст. Таким образом, можно дать следующие определения данным понятиям.

Ограничение права на недвижимость - установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно. Обременение имущества - установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав.

Действия сделки - осознанные действия граждан и юридических лиц, влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Субъектами регистрации являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, то есть кроме государственной регистрации прав, должна осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет инвентаризация объектов недвижимости. Это означает, что доступны любому желающему.

Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру. Цели и задачи регистрации недвижимости Выделяются следующие цели, которые преследует государственная регистрация сделок с недвижимостью: Участники правоотношений получают услуги модератора, меняющего статус собственности на объекты, доли в правах и выполняющего другие действия на основании представленных документов.

Если участники сделки нарушают их, то последует отказ в регистрации; цели обеспечения прозрачного гражданского оборота. Доступность информации позволяет участникам сделок не опасаться неожиданных обстоятельств.

Та или другая сторона, после изучения документов, самостоятельно сможет выявить обстоятельства, влекущие отказ в регистрации; гласность и достоверность, которые составляют сведения о правах. Требования о предоставлении информации должны удовлетворяться; фискальные цели, заключающиеся в возможности контроля за тем, какой доход извлекают участники сделок.

У налогового органа не существует проблемы зафиксировать получение прибыли при продаже, поскольку за Росреестром закреплена обязанность направления такой информации; цели предотвращения и профилактики действий, при которых нарушается закон; Процедура, позволяющая осуществить учет и зарегистрировать права на недвижимость, имеет большое значение. С ее помощью удалось минимизировать проблемы недобросовестных участников этого рынка.

Она решает и другие задачи. При ее создании получилось преодолеть дополнительные проблемы. Одной из них были документы на незавершенное строительство.

Удивительно, но факт! Принцип законности является основой построения и деятельности Росреестра.

Долгие годы такие объекты пребывали в статусе правовой неопределенности. Рассмотрим подробно некоторые из указанных принципов. Принцип законности является основой построения и деятельности Росреестра. В качестве основных элементов законности можно выделить: Наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Законодательство о государственной регистрации состоит из ГК РФ, Закона о регистрации, других федеральных законов и нормативных актов РФ. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Соблюдение закона всеми участниками общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эта стадия сопровождается выдачей заявителям расписок в приеме документов. Начинается государственная регистрация с того, что необходимо представить определенный набор документов, отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации о требованиях, предъявляемых к документам, см.

Удивительно, но факт! Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись.

Сами поступающие документы подлежат регистрации в специальном реестре. Помимо документов необходимо представить доказательства оплаты регистрации. Такими доказательствами являются подлинники платежных документов. При этом на платежных документах платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т. Рассмотрение дела, по существу, заключается в правовой экспертизе, проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав вторая стадия.

Читать популярные статьи на сайте

Специалист, ответственный за прием документов: Регистрация заканчивается внесением в ЕГРП на недвижимое имущество, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей специального свидетельства о произведенной государственной регистрации прав. Регистрационный процесс после этой стадии переходит в стадию правовой экспертизы в случае принятия документов на государственную регистрацию либо в стадию обжалования в случае необоснованного отказа в приёме документов.

Под правовой экспертизой подразумевается изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения ограничения прав на недвижимость.

Представленные документы изучаются как на предмет их подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Цель подобной экспертизы состоит в том, чтобы убедиться в отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации либо ее приостановлении. При проверке законности сделки необходимо учитывать следующее. Законность сделки определяется ее соответствием закону или иным правовым актам ст.

Удивительно, но факт! Неправильное решение этих вопросов могут повлечь необратимые последствия, связанные с причинением огромного ущерба как участникам оборота недвижимого имущества, так и государству.

Эта норма применяется во всех случаях, когда содержание и правовой результат противоречат требованиям законодательства, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима. Другими словами, речь идет об условиях действительности сделок.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы необходимо установить следующие обстоятельства: При проверке действительности сделки не будут регистрироваться любые сделки, в которых нарушены какие-либо из вышеназванных условий, даже если речь идет об оспоримых сделках. После осуществления правовой экспертизы, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества регистратор принимает одно из трех возможных решений: В случае отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав вносятся записи в ЕГРП на недвижимое имущество, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Стадия совершения акта государственной регистрации, во время которой производится внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта стадия сопровождается совершением регистрационной надписи на правоустанавливающих документах и подписанием свидетельства о государственной регистрации права. Следует обратить внимание на то, что до внесения в ЕГРП записи о праве, об ограничении обременении права или о сделке, либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права регистрационный процесс может быть прекращен на основании письменных заявлений сторон договора.

Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения обременения зарегистрированного права. Если такие ограничения обременения зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве. С другой стороны, если в свидетельстве сведения об ограничениях обременениях отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже.

Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

Сведения о выдаваемых заявителям свидетельствах о государственной регистрации прав заносятся в книгу учёта выданных свидетельств о государственной регистрации прав. После этого на каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов, в которое помещаются все документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Более надежную гарантию представляет выписка из Единого государственного реестра прав. Но далеко не у всех обладателей вещных прав на объекты недвижимости имеются такие свидетельства.

Данное положение, однако, в соответствии с действующим законодательством отнюдь не означает, что такие лица не являются законными обладателями этих прав.

К таким правообладателям относятся, например, все лица, которые приобрели соответствующие права до введения в действие Закона о регистрации, в частности в результате приватизации ст. В то же время указанная статья возлагает на таких правообладателей обязанность зарегистрировать ранее возникшее право для регистрации перехода этого права, его ограничения либо совершения сделки.

Таким образом, обращения собственников объектов недвижимости, не зарегистрировавших свои права, в органы учета неизбежно. Весьма распространена и другая ситуация, когда в органы учета обращаются лица, которые еще не имеют права на объект, предъявляемый для инвентаризации.

Это, прежде всего, участники создания новых объектов недвижимости, право которых на вновь созданный объект возникает лишь после его государственной регистрации ст. Но такая регистрация тоже невозможна без плана объекта.

И наконец, возможно обращение в органы учета лица, осуществившего самовольную постройку.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

В соответствии с ч. Но для того, чтобы суд мог решить вопрос о признании права на нее, необходимо также иметь документ, свидетельствующий о том, что возведенная постройка представляет собой объект недвижимости ч. Никто, кроме органов технического и кадастрового учета, выдать такой документ не может.

На практике органы учета, полагая, что на них возложена обязанность установления обладателя права на объект, весьма часто отказывают в проведении инвентаризации и кадастрового учета на том основании, что им не предоставлены документы, подтверждающие соответствующее право заявителя. Тем самым они лишают такого заявителя возможности в установленном законом порядке доказывать наличие у него такого права в регистрирующем органе или в суде, поскольку он не имеет документа, подтверждающего само существование объекта недвижимости.

Между тем освобождение органов учета от такой обязанности, для выполнения которой они не имеют ни установленных законом оснований, ни кадров, обладающих необходимой юридической квалификацией, не повлекло бы совершенно никаких негативных последствий. Предположим самое страшное - за инвентаризацией и учетом объекта обратилось лицо, которое не имеет на этот объект никаких прав, и получило план объекта с кадастровым номером.

Но такой план, в чьих бы руках он ни находился, не может причинить какого-либо вреда действительному обладателю прав на объект. План объекта не относится Законом о регистрации к числу правоустанавливающих документов, он, видимо, не случайно именуется обязательным приложением к этим документам.

Вопрос-ответ

Поэтому само по себе представление плана объекта в регистрирующий орган или в суд является только доказательством существования объекта недвижимого имущества.

Что же касается доказательств наличия права на этот объект у лица, обратившегося за регистрацией, то это предмет той самой правовой экспертизы, которая возложена на регистрирующий орган.

Упоминаемые авторами Концепции в качестве негативных последствий существования раздельно систем государственной регистрации, технического и кадастрового учета "ошибки при принятии решений о государственной регистрации" и "споры между государственными структурами при оценке юридических фактов" являются, по мнению автора, с одной стороны, следствием фактического вмешательства органов учета в компетенцию органов регистрации прав на недвижимость, а с другой стороны, отсутствием ясности в установлении критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу.

Указанная нечеткость вызывает к жизни так называемую юридическую концепцию объекта недвижимости, суть которой состоит в том, что законность создания объекта является критерием отнесения его к недвижимому имуществу.

Если придерживаться этой концепции, то действительно невозможно разделить деятельность по учету объекта и решение вопроса о регистрации прав на него. Ситуация приобретает характер круга: Думается, что вместо того, чтобы замыкать этот круг внутри одной системы органов, превращая его в правовой тупик, следовало бы в законодательном порядке установить критерии отнесения объектов к недвижимости, одновременно четко разграничив компетенцию между органами государственной регистрации и органами технического и кадастрового учета недвижимости.

Именно так, по нашему мнению, должен решаться вопрос о дальнейшей судьбе системы государственной регистрации прав на недвижимость, если только задачей является ее стабильность и нормальное функционирование, а не достижение временных побед в борьбе за распределение государственных функций в сфере недвижимого имущества. Изложенное свидетельствует о том, что система регистрации прав на недвижимость построена исходя из относительной самостоятельности по отношению к системе регистрации учета, технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.

Эта самостоятельность выражается в: Относительность же самостоятельности выражается: Однако не только органы технической инвентаризации претендовали на осуществление функции регистрации прав на недвижимость. Другим претендентом была система органов управления государственным имуществом.

Регистрация должна быть отделена от органов государства, выступающих на рынке в качестве представителя государства. Очевидно, ситуация, в которой лицо выступает стороной в сделках и одновременно осуществляет их регистрацию, объективно наносит ущерб как обеим сторонам деятельности государства, так и тем, кто с государством вступает в гражданско-правовые отношения по поводу недвижимости. Конфликт интересов государства как участника рынка, имеющего конкретный коммерческий интерес, и государства, которое обязано обеспечивать чистоту и законность сделок, охраняя в равной степени права всех участников оборота, абсолютно неизбежен.

Что же касается преимущественного направления разрешения этого конфликта, то его вполне можно предсказать: Вот почему регистрирующий орган обязательно должен быть отделен от органов, осуществляющих управление недвижимостью.

Этот орган должен в рамках своей компетенции контролировать соблюдение закона и по тем сделкам, где государство выступает в качестве стороны.

Удивительно, но факт! Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

Функция регистрации должна быть четко отделена от оказания услуг на рынке недвижимости. Не исключая в принципе возможность оказания государством, его органами, а также государственными предприятиями и учреждениями риелторских, оценочных, юридических и иных услуг на рынке недвижимости, следует однозначно высказаться за недопустимость оказания любых услуг участникам рынка со стороны регистрирующего органа.

Оказание риелторских, юридических и оценочных услуг сводит на нет независимость регистрирующего органа, поскольку участие в качестве посредника в сделках порождает собственный коммерческий интерес, при оказании юридических услуг в виде предварительной экспертизы документов регистрирующий орган, решая вопрос о регистрации, не может не учитывать оценку, которая была дана предварительно.

Будучи по статусу экспертом государства, действующим в равной степени в интересах каждого субъекта отношений, этот орган не может и не должен проводить экспертизу по заказу одного из таких субъектов. Вот почему представляется противоречащими закону имевшая место организация при некоторых учреждениях юстиции консультационных подразделений.

Единственное действие, на которое регистрирующий орган должен иметь право и которое можно отнести к категории услуг, - это предоставление информации о регистрации. Но об этой функции речь пойдет при рассмотрении вопроса об открытости сведений о регистрации.

Говоря о самостоятельности функции регистрации, следует еще раз вернуться и к вопросу об отграничении этой деятельности от судебной функции. Грань между ними весьма узкая. И деятельность регистрирующего органа, и деятельность суда носят правоприменительный характер. И регистрирующий орган, и суд своими актами удостоверяют определенные факты, имеющие значение для возникновения прав на недвижимость.

Удивительно, но факт! Основными регулирующими законодательными актами в данном вопросе являются ГК РФ и Федеральный закон от

Принципиальная разница лишь в тех средствах, которые доступны одному и другому органу в реализации своих функций. Если регистрирующий орган может устанавливать юридические факты только на основании бесспорных документов, то возможности суда значительно шире - в основу своих выводов он может положить любые доказательства, которые допускаются законом.

Наличие юрисдикционных функций, то есть права признавать установленными факты, не являющиеся очевидными и не имеющие установленного законом подтверждения, позволяющего считать их бесспорными, - вот коренное отличие деятельности суда от работы регистрирующего органа.

При этом основная проблема состоит не в том, чтобы суд не выполнял функции органа регистрации, а в том, чтобы в деятельности регистрирующего органа исключить элементы гражданской юрисдикции.



Читайте также:

  • Причины расторжения брака с детьми